“活下去”刷屏真相:万科在地产圈演了一台戏
2018年09月30日 08:28
来源:深蓝财经网

中国房企的大哥大万科竟然公开喊出“活下去”的口号,让整个楼市瑟瑟发抖,连万科都活不下去了,似乎整个房企的寒冬已经来临。

与之相匹配的一个消息同时爆出的是,远在厦门的一个万科新盘竟然降价了近四成来进行促销。这两个消息的叠加效应,迅速在房地产圈、朋友圈刷屏。

万科真的活不下去了?还是在演戏,这台戏背后的目的是什么呢?中国房地产企业真的在调控之下濒临危机吗?

“活下去”与“去地产化”

刷屏的“活下去”的口号图片来自于最近万科再深圳举办的秋季例会。

刺眼的三个字,红色的大背景,联系上当前房地产调控的形势,这幅图片迅速在网络间走红。

“活下去”的口号并不是在这次会议上最早出现。遭在9月份,在南方区域的月度例会上,万科董事会主席郁亮就提到,“我们的所有行为都要‘收敛聚焦’到保证万科活下去。”他当时还强调,房地产行业的“转折点实实在在到来了”,万科要做的第一件事情就是进行战略检讨,以“活下去”为最终目标。

9月8日,郁亮在拉萨还表示,“今天特别焦虑”,如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。

在战略转型的背景下,万科去地产化似乎成为圈内议论最多的话题。在一些私下的场合,万科人还向小编表示,以后请不要叫我们地产公司了。

如果真的突然去地产化,这对万科来说并不就是一个好事情,牵一发而动全身。因而,郁亮在万科34周年司庆上,强调万科不会离开不动产,但会抛弃传统的地产开发思维,要让科技赋能万科所有业务。此前,万科多个城市子公司、保利等更名,“房地产”字样消失,引发房企“去地产化”的广泛讨论。

怎么才能够“活下去”?万科明确了要实现2018年全年6300亿的回款目标。郁亮表示,这个目标是所有业务的起点、基础和保障。“如果6300亿回款目标没有达成,所有的业务都可以停,因为这说明企业没有任何资格和能力做下去。”

降价近4成的别墅

掌握现金流,优先考虑回款,或许成了万科工作的核心任务。为此,一些地方悄然爆出了降价销售的消息。

9月26日,厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,中间套一口价从原价500万直降278万。

自媒体樱桃大房子最后去核实到的消息称,虽然真实的降价幅度并没有5成,但是实际上也至少有36%,近四成。

厦门作为一个弹丸之地,但是房价却一度成为全国的焦点。2017年3月,厦门房价暴涨到最大峰值,全市均价达到了7万之高,二手楼盘最高曾经冲到了11万/平。但是很快这一房价暴涨的神话开始破灭。

从今年8月份开始,厦门房价下跌的消息就开始不绝于耳。在业界长期保持低负债率、高现金流的万科显然在参与市场方面更加敏锐和成熟。尽管这是一个比较偏远的位置的别墅楼盘,但在严调控背景下,万科的降价决定不仅是象征性的信号,更是契合了他们“活下去”、先保命的法则。

叫苦口号背后:万科其实活得很滋润

在过去十多年的中国房企历史进程来说,万科的一举一动可谓是中国房地产市场的风向标。万科如今喊出活下去的口号,是真的活不下去了吗,这是在演戏还是在真的叫苦?

根据万科2018年半年报显示,2018年1—6月,该公司实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%;实现营收1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

易居的数据显示,今年上半年,万科地产的销售金额稳居全国前三。

此外,万科净负债率在最新的半年报显示为32.7%,在行业属于最低水平。

在这样的形态下,高调喊出“活下去”的口号,业界来讲,不少人觉得这是一个在“在开玩笑”,而对于不知情的普通民众来说,难免不感到惶恐。

《三联生活周刊》的文章分析认为:如果说有什么导致房企活不下去的致命伤,那一定是资金和负债压力。这种高负债经营模式,对于房企的资金周转和融资能力提出了极高的挑战,如果运转顺利,房企就能够以极小的自有资金撬动极高的利润回报,但是一旦资金链断裂,今天还看似风光无限的房地产巨头,明天就有可能遭遇灭顶之灾。

孙宏斌的顺驰,宋卫平的绿城,都曾经因为资金链断裂被迫“卖身”,王健林的万达也不得不断臂求生。所以万科以“活下去”作为最终目标,对于房地产企业而言绝非耸人听闻。

万科在演戏,楼市在喊冷

虽然万科的危机并不是想象那么大,但是由万科演的这台戏,真实的是让业界明白了楼市的冷。

金九银十原本是楼市多年来的促销旺季,但是今年却不同。 9月26日下午,西安楼市有近500套房子开盘,却面临0人购买的惨淡局面。

据悉,西安雁塔区三迪曲江香颂枫丹,推出了473套新房源,仅18人登记购买,而经过现场核验的家庭却只有0个,最终近500套新房无一人购买。从千人摇号抢房到无人问津,西安楼市退潮只用了不到半年的时间。

一些原本财大气粗的国企,现在也已经开始20盘、30盘地促销。在这些促销里面,已经出现了价格战的苗头!而中原房产首席分析师张单位认为,10月下半月,很可能出现一个多城市、多企业参与的房价价格战!

那么,楼市是不是真的正在颤抖了呢?小编认为,至少各大房企已经开始在深秋了。

前不久,因为一则取消预售制的传闻,上市房企就吓得打哆嗦,这是深秋已到的表现。

知名学者易宪容认为,中国房地产市场基本上是一个政策市,任何房地产政策的变化都会对国内房地产上市公司股票价格产生冲击与影响,这是一种必然。但是并能因此认为中国楼市就进入寒冬。

从数据上讲,2018年上半年,TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元,较一季度增长35%。龙头房企中,截止6月末碧桂园业绩规模已超4000亿元,6月单月业绩保持了上月近800亿元的高位。恒大、万科也相继突破3000亿元,较去年同期分别增长24.5%和9.3%。

截止2018年上半年,500亿以上房企的数量已经达到了25家,33家超过400亿,预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

易宪容认为,近两年多来,尽管地方政府轰炸式出台了不少房地产市场调控政策,但是这些政策并没有多少改变当前国内房地产市场的趋势,国内房地产市场仍然处于极度的繁荣中,因为房地产市场的基本性质并没有多少改变。

如果国内房地产市场的基本性质没有改变,房价上涨预期没有逆转,那么国内房地产市场的繁荣还是会继续,只不过,由于政府出台了一系列的房地产调控政策,由于国内房地产市场正酝酿着一场重大的战略转折,估计房地产暴利的时代会逐渐结束,估计这才是房地产企业最为关心的事情。

所以,房地产政策变化,房地产开发企业并非是惊弓之鸟,房地产市场的寒冬也没有到来。

《三联生活周刊》分析称,目前断言政策层面已经抛弃房地产显然为时过早。房地产是否还能等到政策的春风,未来可以通过中美贸易战的进展来判断。如果中美贸易战继续升级,甚至贸易战升级到金融领域,届时中国经济将面临前所未有的压力,这将成为是否重启房地产引擎的关键时刻。

如果在稳增长的压力下重新刺激房地产,国内房价将再度大幅上涨,房地产企业会迎来又一个春天。反之,如果政策层面继续保持定力,房地产企业迟迟等不到政策春风,预计会有大批房企会真的活不下去。

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