经济参考报评论:遏“炒房租”需增加有效供给
2018年08月21日 08:11
来源:经济参考报

部分热点城市房屋租金的快速上涨,引发社会广泛关注。应当看到,出现这一情况,与资本快速涌入租赁市场推波助澜有关,但部分城市供给总量不足、结构性失衡也是不容忽视的事实。当前应当着眼于扩大市场有效供给,建立房屋租赁市场长效机制,实现“租有所居”。

近一段时间以来,包括北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。据(链家)贝壳研究院统计数据,2018年7月,北京每平方米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。我爱我家集团研究院数据显示,7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%。中房协实时数据则显示,北京近一月实时每平方米月租金为93.79元,环比上涨1.58%,同比上涨19.78%。总的来看,部分热点城市的房屋租金涨幅,已经远远超过了人均可支配收入水平的增长水平。

租金快速上涨的背后,则是大量的资本开始涌入租赁市场。据报道,今年1月,自如完成了40亿元的融资。同样在今年,蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。伴随着大量资本涌入,一些大型住房租赁企业加速扩张,甚至出现了为争夺房源高价收房、哄抬租金的情况。

应该意识到,房屋租赁市场的价格预期引导非常重要,从经验来看,部分房屋租金价格的快速上涨,很可能提高整个市场对于租金回报的预期,从而引发更大范围内价格的整体上涨。

究其根本,部分城市有效供给不足,导致租金价格上涨。有研究机构认为,北京、上海、深圳等城市房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大,房屋存量本身存在刚性缺口,导致供给能力相对有限。此外,租赁市场不规范等因素,也减少了有效供给。

毋庸置疑,住房租赁市场具有很强的民生属性,其租金水平如果快速上涨,价格传导可能最终转嫁到处于相对弱势的租客身上。就目前而言,上述热点城市租金价格涨幅超过了这些地区人均可支配收入的涨幅,超出了通胀及工资水平的上涨幅度,大幅提高了部分社会群体的生活成本。从经济发展的角度来看,这些成本最终也将转嫁到实体经济中,提升部分行业尤其是服务业的经营成本。

十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。2016年6月国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中则指出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

笔者认为,一方面,要尽快建立起房屋租赁市场的长效机制。政府应尽快制定管理规则和标准,加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场管控体系,促进市场可持续发展。在支持专业化、机构化租赁企业发展的同时,加快推进住房租赁立法。金融监管等部门也应当加强对资本进入长租公寓领域的监管。应当认识到,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,本质上是要削弱住宅的金融资产属性,使其回归用来居住的消费属性,尤其要警惕“炒房租”等一系列行为。

另一方面,政府要着眼于扩大市场的有效供给。目前在集体建设用地、企业闲置用地上,仍然存在较大的供给空间。政府应当考虑整合分散的使用权,通过统一的规划、设计、开发、运营与管理,使其成为规范的租赁供应,进而平抑市场的价格波动。

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